土地財政也要“動態清零了“!

    來源:大山說房時間:2022-05-07 13:44:14
    2022年4月20日,中國財政部公布了《2022年一季度的財政收支情況》,在這個收支情況中,關于房地產部分的收入出現了“暴跌”

    第一,地方國有土地使用權出讓收入11958億元,同比下降27.4%,這說明土地財政在一季度確實“不太妙”。

    第二,土地和房地產相關稅收中,契稅1581億元,同比下降22.4%,說明二手房市場成交“不活躍”。

    同時根據目前透露的“全國2022年一季度31個省市和直轄市的土地出讓金統計表”的情況看來,其中居然有30個省市的“土地出讓金”出現了同比暴跌的情況。
    土地出讓金就是通常所說的“地方賣地收入”。
    在2022年一季度中,只有“北京”的土地出讓金是增長的,僅有兩個省市的賣地收入下跌幅度在30%以內,剩下的28個省市賣地收入全部跌的“一塌糊涂”。
    其中包括“江浙”三省市的賣地收入跌幅都在60%以上,廣東的賣地收入也暴跌了75%。
    而作為直轄市“天津”,“上?!?,“重慶”的賣地收入跌幅居然高達90%以上,青海和內蒙的賣地收入也暴跌了90%以上。
    全國唯有北京,是“一枝獨秀”,牛逼的“不要不要的”。
    可以說,一季度全國主要省市的土地財政也幾乎要被“動態清零了”。
    那么“賣地收入”暴跌,說明了什么問題?
    第一個,說明“地方財政”將會陷入困境,難度將會非常大。
    2021年中央和地方合計的“一般公共預算”收入才有20萬億左右,而這一年“地方的賣地收入”就高達8.7萬億。
    由于在“一般公共預算收入”中,中央要拿走50%左右,地方政府的“一般公共預算收入”也就只有10萬億左右。
    可見,“賣地收入”已經成為了“地方財政”的半壁江山。
    有人就曾經做過2017-2021年“全國主要城市土地財政依賴度”的排名,全國大部分的主要城市,賣地收入已經占到地方財政的50%以上了。
    其中“杭州、佛山、南京、武漢、廣州”排名全國前五。
    一旦賣地收入跌去70%以上,那這些城市肯定會“嗷嗷叫”,樓市松綁那就“在所難免”了。
    畢竟這些城市都處于“高速城市化”的發展進程中,急需土地財政來支撐城市基建的快速發展,完成從“新一線城市”到“一線城市”的蛻變。
    這非常類似于2001-2008年的北京,常住人口的大規模涌入,申奧背景下的城市大基建潮,那幾年的北京,也幾乎是“每天一個新盤”。
    目前的中國“強二線城市”,就像“進擊中的巨人”,每一天都在虹吸大量的人口進入,每一天都在“地鐵,搞CBD,蓋高樓大廈”,大城市的每一天都在發生巨大的變化。
    這一切沒有天量的“土地財政”支撐,能行嗎?
    可以說,中國絕大多數的城市發展,還離不開“房地產”,更離不開“土地財政”,失去了土地財政的支撐,城市將停滯不前,甚至沒落。
    最典型的城市,就是杭州了。
    杭州這些年一直都是全國的賣地大戶,每年的賣地收入都在2000億左右,占到杭州政府總收入的58%。
    所以杭州樓市一直也被稱之為“炒房之都”。
    但不管如何,杭州的賣地是杭州城市發展的“關鍵支撐”,正是因為有了土地財政,杭州的城市發展才得以迅速展開,地鐵建設加速。
    一旦賣地收入開始銳減,結果自然我們都可以猜得到。
    首先是城市建設的速度肯定要放慢,土地收入是城市建設資金的核心來源,甚至可以說是唯一來源。
    地鐵建設、公租房保障房的建設、城市改造更新等等,錢都是從土地財政來支出的,相當于這邊是地方政府在賣地收入,另外一邊則是政府在不斷進行城市更新,不斷在支出。
    現在如果土地財政收入暴跌70%以上,那么不管是地鐵建設、還是城市更新,保障房建設等等,就都沒有了資金來源。
    其次是地方政府的稅收要受到影響,房地產的銷售規模出現下降,相關稅收也要下降,財政缺口會加大。
    最后就是做“政府生意”的整個產業鏈,收入都會受到影響。
    比如政府工程的施工企業,給政府提供服務的服務商等等,整個產業鏈條都會缺錢。
    這非常容易就會形成一個“惡性循環”:樓市萎靡,土地賣不出去,政府收入銳減,城市建設放緩,相關企業發不出工資,樓市繼續萎靡。
    2022年,困難的不僅僅是普通人,地方政府其實也一樣感同身受。
    第二個,說明了企業投資的長期信心不足,可能會引發更大規模的的“失業潮”。
    從2021年年初開始,樓市政策突然出現了超級“大逆轉”,畫風突變,房企開始成為“重點打擊對象”。
    尤其是針對開發商融資的“三條紅線”政策出臺,再加上針對銀行房貸的“兩個集中度管理”,直接把房企“干翻在地”。
    于是開始出現開發商融資困難,債務連續爆雷,房企的爆雷又改變了購房者的預期,大家紛紛捂緊口袋,進入觀望。
    房地產銷售出現了斷崖式下滑。
    銷售不好,融資困難,房企自然就不會再去拿地了,這是一個非常簡單的經濟邏輯。
    所以2021年下半年的幾個月開始,全國土地市場非常冷清,土地流拍開始大規模出現。
    目前還能在市場中拿地的房企,只剩下一些央企國企了,這必然導致賣地收入全部出現大規模下降。
    這樣的情況,一直延續到了2022年,并出現了高達60%以上的“暴跌行情”,這個跌幅可以說,地方土地財政已經“接近清零了”。
    土地財政一旦崩塌,地方政府也只能“躺平”。
    綜上所述,從2022年一季度的“賣地收入”來看,表面上看總體只有27%的跌幅,但從各個省市實際情況來看,跌幅已經比較深了。
    所以說“新一輪的救市政策”已經是“不得不發”。
    而這一輪最值得關注的焦點,依然是代表著中國“增量發展”的這些“強二線城市和省會城”。
    在進一步“貨幣寬松”和“限購松綁”的刺激下,這些“野心勃勃”的新一線城市將會朝著“一線城市”突進,再突進。
    隨著新一輪地產浪潮的到來,中國的城市格局也將會就此發生改變。

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    標簽: 土地財政 地方政府

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