房價大漲、炒房不再是主要矛盾?當前房地產面臨4大問題

    來源:劉光宇時間:2022-04-29 17:53:42

    可以看得出來,當前房地產市場的局面跟去年面臨著不同的形勢,從調控方向便能看出。如果說去年還是在收緊狀態,到了下半年特別是四季度則是猶抱琵琶半遮面的松綁狀態,那么到了今年一季度則公開大張旗鼓對樓市調控進行松綁了。

    尤其是到了4月份,這種松綁的力度和緊迫性更加強烈,據不完全統計,已有超過30個城市因城施策,調整房地產政策了。幾乎能用的招都用上了,比如取消或放松限購限售限貸政策,下調房貸首付比例和房貸利率,在公積金貸款額度上進行上調或松綁,甚至直接給購房補貼等。

    很明顯,當前政策的導向是要對剛需和改善等合理居住需求的購房者進行政策傾斜,這也是確保房地產市場平穩健康發展的重要保障。

    房地產時時刻刻都在變,又可以說永遠都沒有變。這就導致有很多人看不懂了,甚至搬出經濟日報幾年前的文章和現在的文章作對比,《不要過度迷信房地產對經濟的拉動作用》和《發揮樓市在穩大盤中作用》,說起了風涼話,說立場呢?

    其實我最討厭的就是靜止的眼光看問題,房地產問題不是一成不變的,此一時彼一時,20多年前,政策的導向是鼓勵大家去加杠桿買商品房,而這些年不是說不讓大家買房,而是要降杠桿,給房地產降溫。這都是沒錯的。辯證的才是科學的,走極端的大多屬于帶有個人目的的。

    總有一些人,他們永遠吹漲房價,也有一些人,永遠認為房價一跌一切都要完了,其實都是不負責任的態度。一個媒體就應該在房地產出現問題的時候指出來,出現困難的時候給大家信心,而不是有了問題還要踩一腳,始終要保持一種冷靜的態度。這跟某些炒作群體恰恰相反。

    即使炒房者心里慌,他們也要假裝淡定,給購房者制造慌的情緒。所以,當房價過快上漲的時候就要呼吁樓市穩下來,當房價過快下跌的時候就要穩住,這是房子是用來住的不是用來炒的這個定位和三穩目標決定的。

    這些年來,一直嚴格堅持房住不炒不動搖,可以說一定程度上樓市調控政策見效了,但正當轉型期,卻遭遇了各種意料不到的困難,這些困難除去房地產自身的問題外,很多來自于外因的不確定性。

    所以,過去房價過快上漲以及投機炒房行為等問題可能依然是現在和未來的房地產的矛盾,但不能看做是最主要的矛盾,當前最緊要的是如何確保房地產市場不出現系統性問題,這才有了穩樓市在穩經濟大盤中的作用,因為房地產規模大、涉及廣。

    當然不是說這個矛盾就不再解決了,你可以看到房住不炒依然堅持不變,這是底線。因為房地產體量之大、影響之大,這些年的問題解決不可能一蹴而就,就如同剝繭抽絲,冰凍三尺非一日之寒。說白了,房地產對經濟增長的作用當然還在。

    為什么要確保房地產不出問題?就是因為牽一發而動全身??上攵?,此時此刻,如果房地產出問題波及范圍有多廣,最基本的,多少買了大房企的房子的購房者為什么不希望開發商倒下?因為他們可能面臨房財兩空的結局。

    這時候說風涼話誰都會說,過去我是堅定支持規范房地產行為,維護房地產市場平穩健康發展的,但現在這不是最重要的,而是要確保房地產行業平穩過渡。

    其實你說救房地產,其實也不僅僅是房地產,哪個行業不在支持?現在我們所處的環境必須跳出房地產行業看房地產。所以,沒必要因為出個政策就以為房地產又要大漲了,當然也沒必要因為房地產一時困難就一蹶不振。

    我們必須清楚,今天的房地產跟此前幾輪調控,是有很大的區別的。

    1、購房者買房意愿較弱,信心不足。

    倒不是說購房者真的不需要買房了,而是主要在于信心大受影響,加上收入可能也受到影響,即使沒影響,對未來的預期也有影響。這其中還有對房企的不信任,還有各種不確定性的反復,讓購房者信心受挫達到空前。往長遠說,可能受人口下滑、房地產周期影響。

    當不是購房者真的不需要買房的時候,如何調動購房者信心是最重要的。而房地產市場平穩健康可持續發展才是最基礎的,如果市場大幅波動,看熱鬧的人確實不少,但誰還敢買房?只有真正理解穩的意義,你就不會嘲笑為什么過去那么說,今天這么說了。

    2、房企承壓,能否降價回籠資金?

    降不是,不降也不是。過去可能還說老業主不同意,今天如果大幅下跌還會更讓購房者提不起信心。但從來沒有說過不讓降房價,如果適度降價能換來大幅的成交,其實這種降價就是值得的。

    房企的不自信和購房者有同理心,且具有連鎖反應,他們相互影響。如何打破這種僵局?即使不直接降價,讓利購房者才是最大的出路,也是唯一的出路。

    3、守住房住不炒的底線及惡意解讀政策的矛盾。

    當前各地出臺利好政策,基本上沒有被叫停的,甚至得到了肯定和贊許。這也是堅持房住不炒和因城施策的平衡之舉。但不可否認的是,一些個別炒作者過度解讀政策,惡意曲解政策,大肆鼓吹,當然啦,基本上沒啥用處。

    盡管如此,也要防范。必須捍衛房地產市場取得的調控成果。

    4、一二線城市和三四線城市分化下調控難度加大。

    大家都知道,全國各線城市都面臨著困難,但是各級城市的房地產需求情況又大不相同。一些三四線城市過去房價大漲,跟一二線城市房價上漲邏輯是不同的。三四線城市可能是趕上了一波紅利,但潛力有所透支,那么此時困難相對更大,松綁的城市也基本是這些城市。

    再看一線城市,市場韌性更強一些,既要緩解困難,又擔心放開后房價出現大漲??梢钥闯?,一線城市基本上還沒有針對房地產的專項政策。二線城市也是如此,有的放開了,有的還在猶豫中。所以,對于全國房地產調控更需要更加精細化更加精準化的措施出臺。

    所以,今后要吸取教訓,堅持“房住不炒”的定位不動搖,不重走過去的老路,盡快解決住房難題,通過新的發展模式,加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。最后還是要穩妥實施房地產長效機制,促進房地產業良性循環和健康發展,只有這樣,才能不在任何不確定性因素下慌了神兒。

    標簽: 房地產市場 健康發展

    責任編輯:FD31
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